Ein großer finanzieller Vorteil für Eigentümer von Denkmalimmobilien sind die Steuervorteile, die der Staat ihnen durch die Denkmalabschreibung, die so genannte Denkmal-AfA, gewährt. 90% der Sanierungskosten für Denkmalgebäude lassen sich bei selbst genutztem Wohneigentum, 100% bei vermieteten Objekten über mehrere Jahre steuerlich geltend machen. Zum Vergleich: Bei haushaltsnahen Dienstleistungen lassen sich nur 20% der Arbeitskosten bis zu einem Höchstwert von 6.000 Euro pro Jahr absetzen. Ein weiterer Vorteil der Denkmal-AfA: Nicht nur Arbeitskosten, auch Materialkosten werden berücksichtigt.
Grund für diese großzügigen Steuervorteile ist, dass der Staat großes Interesse am Erhalt von Kulturdenkmälern hat und deren Nutzung – vor allem als Wohnraum – indirekt fördern möchte. Zwar gibt es auch eine direkte Förderung in Form eines Zuschusses durch das Landesamt für Denkmalpflege oder private Stiftungen, doch gestaltet sich diese durch das Bewerbungsverfahren und die Antragsfrist recht schwierig.
Im Idealfall wird Ihr Steuerberater beim Stichwort „Kulturdenkmal“ aufmerksam und weiß, was zu tun ist. Leider ist dies nicht immer der Fall. Im Folgenden finden Sie deshalb einen kurzen Überblick zu Voraussetzungen, zum Ablauf und zu den Unterschieden der Steuervorteile für Selbstnutzer und Vermieter.
Voraussetzungen für die Denkmalabschreibung
- Der Bauherr muss vor Sanierungsbeginn Eigentümer der Denkmalimmobilie sein.
- Die historische Substanz sowie die Eigenschaften des Baudenkmals müssen erhalten bleiben und die Investitionen begründet und zum Erhalt der Denkmalimmobilie notwendig sein.
- Die Sanierung bzw. Renovierung muss denkmalschutzrechtlich genehmigt sein.
- Das Finanzamt muss wissen, dass es sich bei dem Gebäude um ein Baudenkmal handelt.
Erhalt der Steuervorteile für Eigentümer denkmalgeschützer Häuser – So geht’s
- Beantragen Sie eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung für die geplante Sanierung.
- Nach Erhalt der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung kann die Sanierung beginnen.
- Sind die Arbeiten erledigt, die Rechnungen gestellt und bezahlt, können Sie die Steuerbescheinigung bei der zuständigen Bescheinigungsbehörde beantragen. In Hessen kann dies das Landesamt für Denkmalpflege oder die kommunalen Unteren Denkmalschutzbehörden (vor allem Frankfurt und Wiesbaden) sein. Es empfiehlt sich dringend, im Vorfeld die zuständige Bescheinigungsbehörde zwecks Abstimmung zu ermitteln. Wichtig: Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln sind anzugeben. Berücksichtig werden bei der Steuer ausschließlich die eigenen finanziellen Mittel zur Sanierung.
- Steuererklärung abgeben – fertig!
Unterschiede der Steuervorteile für Selbstnutzer und für Vermieter
Bewohnen Sie die denkmalgeschützte Immobilie selbst, können Sie laut Einkommenssteuergesetz 90% der Kosten über 10 Jahre absetzen, also 9% jährlich. Vermieten Sie die Denkmalimmobile, können Sie 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre geltend machen – in den ersten 8 Jahren 9% und den folgenden 4 Jahren 7%.
Besitzen mehrere Investoren eine denkmalgeschützte Immobilie, bzw. handelt es sich um Mischimmobilien aus vermieteten Flächen und Eigentumswohnungen, gilt der Grundsatz ist, dass der Eigentumsanteil den prozentualen Anteil der absetzbaren Kosten regelt. Aber fragen Sie hier im Detail Ihre/n SteuerberaterIn!